よくあるご相談事例と登記の流れ-司法書士と土地家屋調査士編-
はじめに 司法書士事務所ってなんで土地家屋調査士と一緒の所が多いの？
sec.1 登記事項証明書のイメージを見てみる
土地家屋調査士編
司法書士編
他の士業とも連携することが多いのはどんな時？
sec.2 土地家屋調査士に依頼できること
sec.3 セットで依頼できるの？
ご対応の流れ（事務所目線）
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 はじめに司法書士事務所ってなんで土地家屋調査士と一緒の所が多いの？ |
あくまで1つの意見としてですが、
単純に同じタイミングでご依頼をいただくことが多いからです。
住宅購入は大きなお買い物ですよね。
最近はサラリーマン大家さんも増えておりますが、生涯一度の方も多いはず。
購入した土地に家屋を建てたら、
1）土地家屋調査士さんへ依頼して
2）司法書士さんへ依頼して登記が完了します。
でも慣れない事だし出来るだけ面倒事は減らしたいと思う方は多いはず。
もちろん他にも理由は数多くあるのでしょうが、
結果的に共同事務所や両方の資格を取得した先生が少なくないという現状です。
今回は司法書士と土地家屋調査士が在籍している事務所のメリットをお伝えしたいと思います。
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sec.1 登記事項証明書のイメージを見てみる |
まず登記事項証明書のイメージをザックリと掴んで頂ければ幸いです。
登記事項証明書ですが、もしかするとご年配の方が「登記簿」と呼んでいるのを聞いたことがあるかもしれません。
もっと具体的なイメージをつかみたい方は画像検索をしていただければ
インターネット上にたくさんの画像が見つかりますので見てみてください。
さて、まずは登記事項証明書に何が記載されているのかを見てみましょう。
大きく分けて考えるため、一番上の表題部と下二つの権利部に分けて考えます。
・表題部（一番上一つ）を担当するのが土地家屋調査士、
・権利部（下側の二つ）を担当するのが司法書士です。
それぞれ、どのような流れで登記をしているのか見てみましょう
＜土地家屋調査士の登記内容とは？＞
土地家屋調査士が担当している「表題部」、これは実際の土地や建物について教えてくれる項目になります。
ご依頼の多いものといたしまして、「表題」の登記があります。
例えば、更地に住宅を建てた時
どの位の大きさの、
どのような建物なのか、
申請日はいつで、
だれの建物なのか…など、
ちなみに、主な必要書類は以下となります。※1
・建物図面
・各階平面図
・所有権証明情報
・住所証明情報
・その他、必要に応じて委任状など…
※1
正確な必要書類に関しましては、実際にご依頼時に担当の司法書士までご確認ください。
さて、建物の表題登記に必要な書類はおおよそ見当がつく方も多いのではないでしょうか。つまり、
建物のサイズや構造が分かる図面、
持ち主であることを確認できる書類（検査済証や建築確認通知書など）、
持ち主本人の住所を確認できる書類（住民票や印鑑証明書など）、
そして代理で申請する人や法人等に依頼したことが確認できる書類などが必要です。
ちなみに土地の表題登記の場合は建物図面と各階平面図の代わりに
土地所在図
地積測量図が必要です。
土地所在図、地積測量図は土地を実際に確認・測量等した後作成しております。
なお、近年デジタル化が進み、現地で測量を行うことなく図面を作成する方法も存在しております。
☆表題の登記が必要な時とは？
＜建物＞
通常の売買で土地をご購入後注文住宅を建てた方や、
古くなった家を建て替えた方など。
＜土地＞
埋め立て工事の後や大きな土地の分割が行われた時など。
＜司法書士の登記内容とは？＞
続いて司法書士が担当している「権利部」、
・甲区：これは実際に表題部で登記された土地や建物の持ち主は誰なのか。
・乙区：持ち主とは「別の人」に何らかの権利が付いているのかなど…を教えてくれる項目になります。
「表題」登記とセットでご依頼いただくことになる事が多い「保存」登記の流れを考えます。
ちなみに、主な必要書類は以下となります。※1
・住宅用家屋証明書
・住所証明情報
・その他、必要に応じて委任状など…
委任状や住所証明情報（住民票や印鑑証明書など）は土地家屋調査士の必要書類と同じなので察しのついた方も多いのではないでしょうか。
続いて、住宅用家屋証明書ですが市区町村で発行してもらえます。
※1
正確な必要書類に関しましては、実際にご依頼時に担当の司法書士までご確認ください。
＜司法書士が他の士業と連携することが多いのはどんな時？＞
士業事務所って他の士業の先生と連携しているとアピールしているHPが多いけど、具体的にいつ他の士業と連携するのかイメージしにくいと思ったことはありませんか？なお、中の人は思っていました。「そのアピールは必要なのか？」と。
ということで、具体的に連携する時をご紹介します。
相談内容
連携士業等
会社を設立しました
税理士や会計士など
会社を相続しました
税理士や会計士はもちろん、弁護士や社労士からの紹介も。
親の持っている土地に自分（ご子息・ご息女など）が家を建てました
土地家屋調査士や測量士など
生前贈与したいです
直接ご相談にお越しになる事が多いですが、必要に応じて税理士など
相続の相談がしたいです
直接ご相談にお越しになる事が多いですが、必要に応じて税理士など
他にも様々なご依頼をお受けする際、より専門性の高い先生をご紹介したり・されたりすることがございます。お客様から紹介して欲しいと仰られることもあります。
実際に業務提携までしておらずとも、他の士業の先生を紹介できることが多いのではないでしょうか。その事実を表明をすること自体がお客様の安心につながるという事かもしれませんね。
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sec.2 他に土地家屋調査士に依頼できることって？ |
新しく建物を建てた時だけではなく、住宅を売却する時や取り壊した時にもご依頼いただくことが多いです。
具体的には以下でご説明しましょう。
なお、今回は申請義務のある登記のみです。
登記の種類：
・土地や建物、区分建物の表題登記
・土地や建物の滅失の登記
・土地の地目又は地積の変更の登記
・建物の表題部の変更の登記
・建物の合体の登記
ここまで読み進めて下さった方には、おおよそ見当がつく方も多いのではないでしょうか。つまり、
どんな場所・形・大きさなどをした不動産なのか？
誰のどんな不動産がなくなった（建て替えなどで建物を取り壊した場合など）のか？
どのような地目（田・畑・宅地・牧場など土地の使用用途の事）、地積（土地の大きさ）に変更するのか？
増改築等で建物の形や大きさなどに変更が生じている場合に、どのように変更したのか？
マンションの壁をぶち抜いて2軒分を大きな1軒にしたなど、どのように変更したのか？
などなどザックリとですがイメージできそうでしょうか。
なお、申請できる期間も決められているため、フットワークの軽い方が多い印象ではございます。
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sec.3 登記の依頼を一か所で終わらせらせたい。セットで依頼できますか。 |
| 弊社ではお受けできません。 土地家屋調査士さん（または調査士法人）の事務所をご紹介させていただきますね。 |
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今回は登記手続きの流れに焦点を当てましょう。
ここまで登記事項証明書の表題部分と権利部分のお話をしていましたが、流れとして近いタイミングでのご依頼のため一括で終わらせたいと思う方も多くのではないでしょうか。
ダブルライセンスの先生や共同経営していない事務所でも、弊社同様仲の良い事務所をご紹介できることが多いと思います。仕事柄ご依頼で一緒になりやすい他士業の事務所をご存じの先生は多いかと存じます。
HPや雰囲気等から気になる事務所がある場合は、相談すると紹介してもらえるかもしれません。業務連携とまでではなくとも、情報の共有や仕事の流れがスムーズなこともあります。
今回は、ご自宅の建て替えを例に考えてみましょう。
step1 相談のご予約
お電話やメールでお問い合わせを受けた際、お打合せの日程調整をさせていただきます。
step2 準備
ご要望の内容にもよりますが、税率の変更や特例が出ていないかなどの情報を事前に確認。既にご依頼の意思が固まっている場合には、必要な書類の作成。過去にご依頼いただいている場合には、その際の情報を確認したりします。
step3 お打合せ
お話しを伺い、必要な書類や金額などをご案内します。
ご依頼の意思が固まった場合には、委任状へのご署名など順次登記に向け必要な手続きを進めます。複数回お会いする方もいらっしゃいますし、郵送対応をご希望なさる方もいらっしゃいます。
step4 申請の準備
必要な書類等を取り寄せ申請の準備を進めます。
ご依頼等の連絡等のをさせて頂く可能性がございます。
土地家屋調査士：同時期に現地に伺い測量や写真等必要な情報を用意。図面等作成し申請へ向けてご準備します。特に現地の測量の際はお隣の居住者の方にお立会いいただく可能性が高いです。
step5 登記の申請
土地家屋調査士さんの申請が完了後、弊社でも申請を行います。なお準備が終わり、ご入金を確認（登録免許税をお預り）でき次第申請をいたします。
お支払方法は、お振込みの他弊社事務所にて現金でお支払いいただけます。
step6 登記の完了証をご郵送
完了後ご連絡、返却可能書類及び完了証をお客様へ送付。
お近くにお勤めの方など、お昼休みに受け取りにいらっしゃる方もおいでです。その場合は、完了した旨ご連絡いたします。
